随着南京、厦门等地强化政策打压 唐山地震41周年

29 Sep

房企拿地进击路线图:资本潮头涌向中西部-搜狐财经   本报记者 张敏 北京报道   编者按   今年以来趋高的土地成本,为房企正逐步回升的盈利,更添一层考验。   在相对宽松的信贷政策和楼市回温的影响下,扩张进程中的房企积极参与土地拍卖,成为拿下高价地的一股重要力量。其中主力,也从最初以央企、国企为主,换位为民企接棒。   但值得注意的是,上半年开始,一线城市与核心二线城市中已经连续出现过高溢价率地块出让,这不仅影响到热点城市楼市健康发展,由此带来的外溢效应也正改变周边市场,甚至传导全国。   下半年,信贷收紧风声渐起,土地市场热度并未消退,但已有不少房企开始警示此间风险,并作出策略调整。   导读   历经数小时、百轮举牌这种强度的土地拍卖,以往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。资金潮涌下,民企已接棒央企、国企成为土地市场主角,部分产业资本尤其实体产业也开始加入拿地大潮。   一波未平,一波又起。始于今年上半年的拿地浪潮,正不断从东部城市向中西部城市蔓延。   今年7、8月份以来,土地市场在上半年的基础上继续升温。上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退,其周边的福州、佛山等区域也受到辐射。与此同时,郑州、武汉、太原、成都等中西部城市的地价也不断被刷新。   在此过程中,一线城市也不曾司空见惯的场面已转移到中西部二线城市。一位曾参加“郑州郑东新区龙湖副CBD地块”拍卖的开发商向记者表示,“两块地从上午拍到下午,报价200多轮才竞出。开发商拼的不只是财力,还有体力。”   这种激烈的竞争背后,是资本的涌动。在信达、葛洲坝等国资的热情逐渐退却后,民企成为催生高价地的主要力量。而山西省人民医院“勇夺”太原高价地的行为则表明,实体资本介入土地市场程度之深,已到了需要关切的程度。   “拼财力更拼体力”   8月18日,位于郑州市郑东新区的龙湖副CBD13号地、14号地进入现场拍卖,吸引了10多家房企参与竞买。这两块地从上午9点开始拍卖,一直持续到下午,场面十分焦灼。   17时45分,在持续了8个小时竞拍后,13号地以25.54亿的价格被融创竞得,单价3.63万元 平方米创郑州历史新高。此时的竞价次数已经达到233轮。   一个小时后,14号地以35.1亿的价格竞出,得主为北京览秀城置业有限公司。这宗土地的楼面价达到3.69万元 平方米,刷新了刚刚创下的郑州地价纪录。   对于郑州土地市场而言,令人咋舌的不仅是价格,还有这场马拉松式的拍卖。上述参与竞买的房企人士向21世纪经济报道记者表示,坚持到最后的人几乎都“精疲力尽”。   今年8月以来,这样的场面不断在二三线城市上演。   8月9日,武汉。杨春湖商务区三宗地块集中出让。其中,74号住宅商服用地经过4个多小时的激烈争夺,最终由武汉强华房地产开发有限公司竞得,楼面地价1.43万元 平方米,溢价率185%。   8月24日,佛山。经过近4个半小时193轮竞拍,万科以4.06亿元竞得南海金融高新区商务地,折合楼面价4091元 平方米,溢价196.5%。同日,经过2个半小时101轮报价,雅居乐以8.3亿元竞得三水西南街道广海大道旁商住用地,折合楼面价3685.6元 平方米,创下三水区历史之最,溢价173%。   8月26日,珠海。经过两个小时292轮报价,珠海科技创新海岸北围片区的一宗住宅用地被雅居乐竞得,溢价率达到522%,单价28000元 平方米创下珠海地价纪录。但随后,该纪录就被同一批出让的其他地块打破。   这种高强度的土地拍卖,以往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。   涌入二三线城市   这一系列反常现象的出现,都在说明一个问题:资本大潮已至。   本轮土地市场的回暖,几乎与房地产市场升温同步。2015年下半年以来,土地市场明显回暖,一线城市成为企业抢地的“主战场”,地价也不断攀高。   今年年初,随着上海、深圳遭遇政策等严厉打压,南京、苏州、合肥、厦门等东部二线城市接棒,无论房价和地价,都上涨迅速。这四个城市被业界定义为“强二线”,除苏州未纳入统计外,在国家统计局的70大中城市房价数据中,南京、合肥、厦门的新房价格环比涨幅已连续5个月占据前三(今年3月-7月)。   中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,这些城市之所以集中产生高价地,一方面是由于北京等一线城市缩小了供地规模;另一方面则由于东部“强二线城市”的去化周期偏小,整体市场处于严重的供不应求状态。   事实上,从今年5月开始,商品房交易已明显降温。统计局数据显示,到今年7月,商品房销售额和销售面积增速已降至今年以来新低。但土地市场丝毫没有冷却,且今年下半年,随着南京、厦门等地强化政策打压,这种浪潮正在向热点城市的周边区域,以及中西部二线城市蔓延。   比如福州在今年8月11日诞生一宗高价地,得主为阳光城,单价达到4.5万元 平方米,高出福州当前最贵的豪宅售价。   8月19日,成都龙泉驿诞生区域高价地,楼面价6562元 平方米,溢价率150%。8月24日,山西省人民医院击败万科,获取太原一块高价地。地块楼面价为8075.51元 平方米,溢价率48%。   尽管如此,一线城市和“强二线城市”也并不平静。在上海浦东诞生一宗单价达14万元的高价地之后,8月26日,广州黄埔区一宗地块以27274元 平方米的价格竞出,创该区域新高。同日,厦门集美、同安、翔安的区域楼面价全部被刷新。   根据中原地产统计,截至8月25日,今年全国共诞生208宗溢价率超过50%的地块,分布在25个城市,全部为一二线城市或者辐射区。其中,苏州诞生28宗,数量最多;上海、南京、合肥、杭州均诞生20宗以上;天津、武汉、佛山、郑州也较集中。   风险不断累积   对于这种情形,张大伟指出,根本原因在于“资金潮下的资产荒”。一方面,资金成本低,加之房企销售业绩向好,使企业的资金状况较为充裕;另一方面,实体经济不振,房地产的资产价值更加凸显。   除价格高、诞生密集外,还有两个特征值得警惕。“以前都是国企拿高价地,最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,总体来说,国企的资金实力强于民企,其拿地行为也往往带有国有资产保值性质,具有一定个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断,具有普遍参考价值。   这种说法不无道理。今年年初曾频繁拿地的信达、葛洲坝等央企,近期动作已明显放缓。而包括上海新晋高价地得主融信在内,民企已成为土地市场主角。   另一个特征在于其他资金的进入。下半年以来,前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立拿地的记录,还有一些产业资本以联合拿地的形式进入房地产市场。   最引人瞩目的当属太原高价地得主山西省人民医院。据《山西晚报》报道,山西省人民医院竞买该地块的资金都为自筹资金。而该宗土地的性质为住宅、商业,并非医疗用地。   业内人士普遍表示,这种情况反映出,房地产对其他产业的吸附能力越来越强,尤其是实体产业。该现象值得警惕。   上海于近期暂停了四块土地出让,并传出将实施更严厉调控的“风声”。但在张大伟看来,此举只能将拿地浪潮引向其他区域。   在“资产荒”局面未能改善的前提下,高价地风险只能不断累积。张大伟表示,对于一二线城市来说,未来一年房价上涨不超过50%,拿下高价地的企业都将面临入市难题。未来三年,如果周围房价上涨不超过100%,这些地块都将面临巨大的资金压力与入市难度。相关的主题文章: